Comprar una parcela para desarrollar una promoción inmobiliaria plantea una pregunta aparentemente sencilla: ¿cuántas viviendas puedo construir aquí?
En ocasiones, la respuesta parece estar en una ficha urbanística: superficie de parcela, edificabilidad, ocupación, altura máxima y número de plantas. Con esos datos puede hacerse una primera aproximación, pero no es suficiente para conocer el número de viviendas que realmente podrán desarrollarse.
La capacidad real de una parcela depende de cómo encajan simultáneamente el planeamiento urbanístico, la geometría del solar, las condiciones de la edificación, las posibles afecciones sectoriales y las necesidades concretas de la promoción.
Por eso, antes de adquirir un suelo destinado a una operación inmobiliaria, conviene realizar una comprobación mucho más importante que una simple consulta de edificabilidad: verificar qué proyecto puede desarrollarse realmente sobre esa parcela.
Imaginemos una parcela de 5.000 m² con una edificabilidad de 0,80 m²/m².
Una primera operación permitiría calcular 4.000 m² edificables. A partir de ahí podría parecer sencillo dividir esa superficie entre el tamaño medio previsto para cada vivienda y obtener el número de unidades.
Pero urbanísticamente el cálculo no funciona así.
La edificabilidad determina, de forma simplificada, cuántos metros cuadrados edificables permite el planeamiento. No garantiza que toda esa superficie pueda distribuirse libremente ni que pueda convertirse en el número de viviendas inicialmente previsto.
Hay que comprobar también la ocupación máxima de la parcela, alturas, número de plantas, retranqueos, separación entre edificios, patios, condiciones de aparcamiento, usos permitidos y, especialmente, si el planeamiento establece una densidad o número máximo de viviendas.
Además, todas estas condiciones deben poder materializarse sobre la geometría real del solar.
Por eso dos parcelas con la misma superficie y la misma edificabilidad pueden admitir promociones completamente diferentes.
El análisis debería comenzar antes incluso de abrir las normas urbanísticas.
El primer paso es identificar correctamente la finca y reunir, como mínimo, la referencia catastral y la documentación registral o escritura disponible. La referencia catastral es el identificador oficial que permite localizar inequívocamente un inmueble dentro de la cartografía catastral. (Catastro)
A partir de ahí conviene comparar la información disponible: superficie, delimitación de la parcela, titularidad y descripción documental.
La escritura puede resultar especialmente interesante porque puede contener antecedentes, descripciones o circunstancias que ayuden a comprender mejor la finca. También es recomendable preguntar al propietario si dispone de documentación anterior: proyectos, licencias, expedientes, comunicaciones municipales o cualquier actuación tramitada sobre el suelo.
Una discrepancia entre Catastro, Registro, escritura y realidad física no significa automáticamente que la parcela tenga un problema, pero sí constituye una señal que debe estudiarse antes de utilizar esa superficie como base de una operación inmobiliaria.
En promociones de cierta dimensión, unos metros de diferencia pueden alterar un cálculo de edificabilidad, modificar un retranqueo o incluso afectar al encaje previsto.
Una vez identificada correctamente la finca comienza la parte propiamente urbanística.
Hay que determinar qué planeamiento está vigente y qué ordenanza o zona concreta afecta a la parcela.
Este paso puede ser bastante más complejo de lo que parece.
No siempre basta con consultar el visor urbanístico municipal. Puede existir planeamiento general, planes parciales, modificaciones posteriores, instrumentos de desarrollo o documentación complementaria que afecte específicamente al sector estudiado.
En la Comunitat Valenciana, además, las competencias urbanísticas se distribuyen entre la Generalitat y los municipios y deben coordinarse con otras competencias sectoriales que también pueden afectar a la transformación y utilización del suelo. (BOE)
Por ello, para una inversión relevante conviene contrastar la documentación disponible con el Ayuntamiento y, cuando proceda, solicitar una cédula urbanística, certificado o informe municipal equivalente, según los instrumentos disponibles en cada municipio.
El objetivo no es acumular documentos, sino llegar a una conclusión fiable: qué normativa está vigente y cuáles son exactamente las condiciones que debe cumplir cualquier proyecto que se desarrolle en esa parcela.
Una vez localizada la normativa aplicable podemos empezar a construir el verdadero escenario urbanístico de la promoción.
En una promoción puede ser determinante la edificabilidad. En otra, el verdadero límite puede aparecer en la ocupación. Y en otra puede existir superficie edificable suficiente, pero resultar imposible alcanzar el número de viviendas deseado por una limitación de densidad, altura o configuración del solar.
Esta es precisamente la razón por la que leer una cifra aislada de una ficha urbanística no permite valorar correctamente un suelo.
Cuando ya conocemos las reglas podemos responder a la pregunta que realmente interesa al promotor.
No solo:
¿Cuántos metros cuadrados puedo construir?
Sino:
¿Qué promoción puedo colocar realmente dentro de esta parcela?
Para responder hay que trasladar las condiciones urbanísticas a la geometría del solar y realizar un encaje preliminar de volúmenes.
No es necesario desarrollar un anteproyecto completo.
Con la base gráfica de la parcela, las condiciones urbanísticas y un pequeño programa de necesidades del promotor —por ejemplo, tipología y superficie aproximada de las viviendas— el arquitecto puede estudiar mediante volúmenes y geometrías sencillas cómo podría organizarse la edificación.
Es en ese momento cuando empiezan a aparecer las respuestas importantes: cuántos bloques pueden implantarse, cuántas plantas son aprovechables, qué superficie aproximada puede desarrollarse y, finalmente, qué rango razonable de viviendas puede admitir la parcela.
Este pequeño ejercicio puede cambiar completamente la valoración de una operación.
Una parcela que sobre el papel parecía perfecta puede perder parte de su potencial cuando se dibujan los retranqueos y las áreas realmente ocupables. Otra, en cambio, puede admitir una solución mucho más eficiente de lo que parecía inicialmente.
Para una adquisición de varios cientos de miles o millones de euros, realizar este análisis antes de firmar resulta mucho más razonable que descubrir las limitaciones durante la redacción del proyecto.
Existe otro nivel de comprobación que resulta especialmente importante en parcelas grandes: las afecciones sectoriales.
Una parcela puede cumplir aparentemente las condiciones del planeamiento municipal y, sin embargo, encontrarse afectada por circunstancias externas que condicionen su desarrollo.
Dependiendo de su ubicación pueden existir, entre otras, afecciones relacionadas con carreteras, costas, cauces, inundabilidad, infraestructuras, patrimonio arqueológico o paleontológico, terrenos forestales u otras servidumbres y protecciones.
No existe una única fuente que concentre necesariamente todas las comprobaciones que pueden ser relevantes para cualquier parcela. Precisamente por ello, parte del trabajo de una viabilidad urbanística consiste en identificar qué afecciones tiene sentido investigar en función de dónde se encuentra el suelo y de las características de la actuación prevista.
La propia legislación urbanística valenciana contempla que la ordenación territorial y urbanística debe coordinarse con los intereses públicos sectoriales relacionados con la transformación y utilización del suelo. (BOE)
Una afección no significa necesariamente que el proyecto sea inviable. Puede introducir distancias, autorizaciones, estudios adicionales o limitaciones sobre determinadas zonas.
Pero conocerla después de comprar es muy diferente a conocerla antes de negociar la compra.
Cuando el número de viviendas empieza a ser importante, el análisis debería mirar también fuera de los límites de la parcela.
Un proyecto residencial necesita abastecimiento de agua, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones y accesos adecuados.
En determinadas operaciones, las condiciones de conexión pueden obligar a ejecutar infraestructuras adicionales. En materia eléctrica, por ejemplo, la potencia prevista para el conjunto de la promoción puede hacer necesario estudiar las condiciones de suministro y las instalaciones requeridas.
Por eso, cuando se analiza una parcela destinada a una promoción de cierta escala, es recomendable anticipar las consultas con las compañías suministradoras en cuanto exista información suficiente sobre el desarrollo previsto.
No siempre será posible conocer el coste definitivo en una fase tan temprana, pero sí pueden detectarse condicionantes capaces de modificar de forma importante el presupuesto o el planteamiento del proyecto.
Esta cuestión merece una comprobación específica.
No todas las parcelas aparentemente edificables se encuentran en la misma situación desde el punto de vista de la urbanización.
Puede ser necesario comprobar si el suelo tiene la condición adecuada para edificar directamente o si existen obras, cesiones, cargas o actuaciones urbanísticas pendientes.
En operaciones de cierta dimensión, la necesidad de ejecutar o completar urbanización puede afectar no solo al coste, sino también a los plazos y a la tramitación necesaria.
La legislación urbanística valenciana regula separadamente el planeamiento y los procesos de gestión y transformación urbanística del suelo, por lo que la situación concreta debe analizarse conforme al planeamiento y gestión aplicables a cada ámbito. (BOE)
Esta comprobación es especialmente importante porque una parcela puede tener un potencial edificatorio atractivo y, al mismo tiempo, necesitar actuaciones previas que cambien sustancialmente la rentabilidad de la inversión.
La respuesta fiable aparece cuando superponemos varias capas de información.
Primero identificamos correctamente la parcela.
Después determinamos qué planeamiento y normativa la regulan.
A continuación obtenemos sus parámetros urbanísticos y comprobamos las posibles afecciones.
Y finalmente trasladamos todas esas condiciones a un encaje preliminar sobre la geometría real del solar.
Solo entonces podemos pasar de una cifra teórica de metros cuadrados edificables a una estimación razonable del número de viviendas que podría admitir la promoción.
Y existe una diferencia importante entre ambas cosas.
La primera puede obtenerse, en algunos casos, leyendo una ficha.
La segunda requiere interpretar el suelo como lo que realmente es: el punto de partida de un proyecto inmobiliario.
En una promoción inmobiliaria, la parcela condiciona prácticamente todas las decisiones posteriores.
Su precio puede negociarse. El proyecto puede optimizarse. Las viviendas pueden cambiar de distribución.
Pero una limitación urbanística existente no desaparece porque se descubra después de la compra.
Por eso, cuando la adquisición de una parcela depende de alcanzar una determinada edificabilidad o un determinado número de viviendas, resulta recomendable realizar previamente una consulta urbanística o estudio de viabilidad que permita comprobar la normativa, detectar condicionantes y realizar un primer encaje de la promoción.
En Tower Arquitectos realizamos este tipo de análisis en parcelas destinadas a promociones residenciales en Costa Blanca, Alicante, Torrevieja, Vega Baja y otros municipios de la Comunidad Valenciana.
El objetivo no es diseñar todavía el edificio.
Es responder antes a una pregunta mucho más importante:
¿Permite realmente esta parcela desarrollar la promoción que justifica su compra?