Una parcela puede tener, sobre el papel, una determinada edificabilidad y, sin embargo, no permitir materializarla de la forma que esperaba el promotor.
Esta diferencia es especialmente importante antes de comprar un solar. Multiplicar su superficie por el coeficiente de edificabilidad puede ofrecer una primera cifra, pero no permite saber todavía cuántas viviendas caben, qué superficie podrán tener ni si toda esa edificabilidad puede aprovecharse de manera eficiente.
La normativa urbanística establece conjuntamente parámetros como edificabilidad, ocupación, retranqueos, alturas o fondos edificables, que pueden variar según la ordenanza aplicable. Por ejemplo, las propias Normas Urbanísticas de Alicante establecen combinaciones diferentes de estos parámetros según la zona y grado correspondiente.
Por eso, para valorar correctamente un solar destinado a una promoción inmobiliaria, hay que pasar de la edificabilidad teórica al encaje real del edificio.
La edificabilidad suele expresarse mediante un coeficiente en m² de techo por cada m² de suelo, aunque la forma concreta de determinarla depende del planeamiento aplicable. La legislación urbanística incluso contempla que pueda definirse mediante otros parámetros reguladores de la forma o volumen de la edificación.
Imaginemos un solar de 2.000 m² con una edificabilidad de 0,80 m²/m².
El cálculo inicial sería:
2.000 m² de parcela × 0,80 m²/m² = 1.600 m² edificables
Esta cifra es importante, pero solo representa el punto de partida.
El error habitual consiste en interpretar esos 1.600 m² como 1.600 m² directamente disponibles para viviendas.
Antes hay que comprobar si realmente pueden materializarse dentro de la parcela.
Una vez conocida la superficie edificable máxima, hay que superponer el resto de condiciones urbanísticas.
Los retranqueos delimitan dónde puede situarse el edificio. La ocupación máxima determina qué parte de la parcela puede ocupar la construcción en planta. La altura y el número máximo de plantas condicionan cómo puede distribuirse verticalmente la superficie.
Y pueden existir además fondos máximos edificables, separaciones entre edificios, condiciones de parcela, densidad de viviendas u otros parámetros específicos de la ordenanza.
Esto explica por qué dos solares con la misma superficie y el mismo coeficiente de edificabilidad pueden tener un aprovechamiento inmobiliario muy diferente.
El siguiente paso consiste en dibujar sobre la geometría real de la parcela las áreas en las que puede construirse.
Aquí aparecen condicionantes que una simple multiplicación no detecta.
Una parcela estrecha, irregular o con retranqueos importantes puede dejar una zona edificable difícil de aprovechar. Si la promoción contempla varias edificaciones, también habrá que estudiar su separación y distribución.
Además, deben reservarse desde el principio espacios necesarios para accesos, circulación interior de vehículos, rampas, aparcamiento, zonas comunes o instalaciones cuando resulten exigibles o necesarias para el proyecto.
Por tanto, tener derecho urbanístico a construir una determinada superficie no significa automáticamente que esa superficie pueda organizarse de cualquier manera dentro del solar.
Supongamos que, después de aplicar retranqueos y ocupación, podemos disponer una huella razonable de 600 m².
Si tenemos 1.600 m² edificables, tendremos que estudiar cómo distribuirlos entre las plantas permitidas.
Aquí empiezan a aparecer las diferencias entre tipologías.
En una promoción de viviendas unifamiliares habrá que distribuir la edificabilidad entre las distintas viviendas, sus plantas y los espacios necesarios para el funcionamiento del conjunto.
En un edificio residencial en altura, el problema es diferente: una parte relevante de cada planta puede estar ocupada por escaleras, ascensores, distribuidores, vestíbulos, instalaciones, cerramientos y patios.
Por eso, los metros cuadrados edificables del edificio no equivalen necesariamente a metros cuadrados interiores comercializables como vivienda.
En muchas promociones, el aparcamiento y determinados espacios auxiliares se resuelven bajo rasante.
Pero no debe asumirse automáticamente que todo sótano queda fuera del cómputo de edificabilidad. Qué superficies computan y cuáles quedan excluidas depende de las reglas de cómputo establecidas por el planeamiento y la normativa aplicable en cada municipio.
Precisamente por eso, antes de realizar un estudio económico de la promoción conviene comprobar qué considera realmente el planeamiento como superficie computable.
Este es el punto en el que el cálculo deja de ser puramente matemático.
Si un promotor quiere saber si en un solar puede desarrollar 12, 18 o 25 viviendas, conocer únicamente la edificabilidad máxima no suele ser suficiente.
Hay que realizar un encaje preliminar similar a un anteproyecto: aplicar retranqueos, ocupación y alturas; posicionar los volúmenes; introducir accesos y circulaciones; comprobar núcleos de comunicación y patios; y distribuir de forma razonable las viviendas.
Solo entonces empieza a conocerse el aprovechamiento real de la parcela.
No se trata todavía de diseñar definitivamente el edificio. Se trata de comprobar si el producto inmobiliario que sustenta la inversión cabe realmente en el solar y en qué condiciones.
La edificabilidad es uno de los datos más importantes para valorar un terreno, pero la verdadera pregunta para un promotor no es únicamente cuántos metros cuadrados permite la normativa, sino cuántos puede convertir realmente en un proyecto viable.
Antes de realizar ese encaje deben haberse comprobado previamente la clasificación y calificación urbanística, la ordenanza aplicable y los posibles condicionantes que puedan afectar al desarrollo. El propio planteamiento del artículo parte de realizar esas comprobaciones antes de estudiar la implantación del proyecto.
En operaciones de adquisición de suelo en Alicante, Torrevieja, Vega Baja o cualquier otro municipio de la Costa Blanca, una consulta urbanística previa puede servir precisamente para confirmar estas condiciones antes de tomar decisiones de inversión.
Después, cuando el importe de la operación lo justifica, el paso lógico es realizar un estudio de viabilidad o un encaje preliminar que traduzca la normativa en algo mucho más útil para el promotor: un proyecto inmobiliario posible sobre una parcela real.
