Marco legal del promotor no profesional

2.1. Definición legal de promotor

La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), define al promotor como:

La persona física o jurídica que decide, impulsa, programa y financia las obras de edificación para sí o para su posterior transmisión.

La ley no exige profesionalidad habitual.

Por tanto:

  • El autopromotor es promotor.
  • El pequeño inversor es promotor.
  • La sociedad mercantil es promotora.

2.2. Obligaciones esenciales del promotor

El promotor debe:

  1. Ostentar derecho suficiente sobre el solar.
  2. Facilitar información previa necesaria para el proyecto (topografía, geotecnia, etc.).
  3. Contratar técnicos competentes.
  4. Solicitar y obtener las licencias necesarias.
  5. Contratar al constructor.
  6. Garantizar financiación suficiente.
  7. Suscribir el acta de recepción de la obra.
  8. Contratar seguros obligatorios cuando proceda.
  9. Constituir el Libro del Edificio.
  10. Entregar documentación final al adquirente si existe transmisión.

Muchas de estas funciones pueden delegarse en gestión, pero no en responsabilidad.

2.3. Responsabilidad frente a terceros

Este punto es esencial.

Aunque el defecto derive de:

  • Un error de proyecto.
  • Una mala ejecución.
  • Un fallo de cálculo estructural.

El adquirente puede reclamar directamente al promotor.

Posteriormente el promotor podrá repetir contra el técnico responsable, pero frente al tercero el interlocutor principal es el promotor.

2.4. Seguro decenal

El seguro decenal es obligatorio cuando:

  • La edificación se destina a venta.
  • Existen varios adquirentes.

Cubre durante 10 años daños estructurales que afecten a:

  • Cimentación.
  • Forjados.
  • Pilares.
  • Elementos estructurales esenciales.

En autopromoción para uso propio:

  • Puede no ser obligatorio si no se transmite durante 10 años.
  • Si se vende antes, será exigible o generará responsabilidad directa.

2.5. Plazos de garantía según la LOE

La ley establece tres niveles de garantía:

1 año
Defectos de terminación o acabado.

3 años
Defectos que afecten a la habitabilidad.

10 años
Defectos estructurales.

Estos plazos comienzan a computarse desde el acta de recepción de obra.